Was ist ein Notaranderkonto und wozu braucht man das?

Unser Notartermin rückt täglich näher. Nur noch wenige Tage und wir werden Besitzer eines Ferienhauses an der Ostsee sein. Hoffentlich! In einem früheren Beitrag habe ich ja schon berichtet, dass zunächst geprüft werden muss, ob es noch geltende Ansprüche früherer Alteigentümer auf unser Haus gibt. Für uns ergibt sich daher folgende Situation: beim Notartermin unterschreiben wir zwar einen Kaufvertrag, der Eigentumswechsel kann allerdings erst stattfinden, wenn wir als Eigentümer im Grundbuch stehen. Das wiederum kann erst geschehen, wenn die obige Prüfung stattgefunden hat. Wie lange das dauert, kann keiner sagen. Es kommt natürlich immer auf die jeweiligen Sachbearbeiter/innen – hier im Grundbuchamt des Amtes Stettiner Haff – an. Vielleicht sind es nur zwei Wochen, vielleicht aber auch zwei Monate und wenn es schlimm kommt, sind es viele, viele Monate – es naht schließlich die Urlaubszeit. Unser Immobilienmakler schlug uns daher ein Notaranderkonto vor. Dieses ermöglicht die Inbesitznahme der Immobilie, bevor der Eigentumswechsel vollends vollzogen ist. Das klingt verlockend und gleichzeitig juristisch kompliziert. Also haben wir erst einmal recherchiert: Was ist überhaupt ein Notaranderkonto? Wozu braucht man das? Was kostet so ein Notaranderkonto? Dass es etwas kostet, war uns irgendwie instinktiv klar….

Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto. Treuhänder ist – man ahnt es schon – der Notar. Dieser verwaltet es, bis der Kaufvorgang vollständig abgeschlossen ist, also das Eigentum des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. Selbstverständlich darf er selbst nicht darauf zugreifen und beispielsweise zu seinem eigenen Vorteil mit dem Geld arbeiten, während er es verwaltet. Das Notaranderkonto dient also dem sicheren Zahlungsverkehr bei Immobilienverkäufen. NATÜRLICH kostet es auch einiges an Gebühren. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Kaufpreis der Immobilie.

In unserem Fall kostet das Haus 100.000,- EUR, wir rechnen also mit Gebühren für das Notaranderkonto um die 500,- EUR. Zusätzlich zu den Notargebühren, die für den Hauskauf an sich anfallen, versteht sich! Die Verkäuferin unseres Hauses hat sich bereit erklärt, die Hälfte der Notaranderkontogebühren (ein Wort für Glücksrad!) zu übernehmen. Als wir unseren Makler fragten, ob dies möglich sei, verneinte er vehement und sagte, dass sei sehr unüblich, egal, was das Internet darüber sagt. Lasst euch von solchen Aussagen nicht ins Bockshorn jagen! Ich bat unseren Makler, die Anfrage trotzdem an die Verkäuferin weiterzuleiten und siehe da!, sie ist bereit. Im Gegenzug erhält sie die anfallenden Guthabenzinsen. Dies sei ihr gegönnt.

Die Gebühren für das Anderkonto sind in unserem Falle gut angelegt, finden wir. Denn wie gesagt: wir wissen noch nicht, wann wir tatsächlich im Grundbuch stehen werden. Rechtlich kann auch die Verkäuferin unseres Hauses das Geld erst dann erhalten. Sollte die Eintragung ins Grundbuch tatsächlich länger als sechs Monate dauern, würden wir laut unserem Darlehensvertrag bereits Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Durch das Notaranderkonto können wir fristgerecht zahlen und die Verkäuferin hat die Sicherheit, dass die Summe geflossen ist. Gleichzeitig haben wir die Gewissheit, dass das Haus auch nicht für uns verloren geht, wenn die Verkäuferin in der Zwischenzeit insolvent wird. Zugegeben, das ist nun wirklich das worst case szenario, aber schlimme Dinge passieren. Und das wichtigste: Sobald die Summe von unserer Bank auf das Notaranderkonto geflossen ist, können wir den Schlüssel erhalten. Zwar dürfen wir noch keine baulichen Änderungen vornehmen, aber wir können unser Ferienhaus schon in diesem Sommer selbst nutzen. Wenn man das Risiko nicht scheut, kann man natürlich auch schon losbauen. Aber sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten, dass es tatsächlich noch geltende Ansprüche von früheren jüdischen Eigentümer/innen gibt, so verlieren wir das in die Renovierung investierte Geld. Nun ja.

Fassen wir also zusammen. Was sind die Vor- und Nachteile eines Notaranderkontos?

Vorteile sind ganz klar:

Käufer/innen haben die Sicherheit, dass der Kaufpreis fristgerecht gezahlt wird, aber gleichzeitig erst an die oder den Verkäufer/in ausgezahlt, wenn die Eigentumsübertragung stattgefunden hat. Die oder der Verkäufer/in hat im Gegenzug Gewissheit, dass der Kaufpreis zum Zeitpunkt der Fälligkeit fristgerecht eingeht.

Auch die Kreditinstitute sehen die Vorteile. Auf der Verkäuferseite wissen sie, dass ihre Grundpfandrechte, die als Kreditsicherheit im Grundbuch vermerkt sind, erst dann gelöscht werden, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Auf der Käuferseite ist man an dieser Löschung natürlich sehr interessiert, um die eigenen Grundpfandrechte einzutragen.

Nachteile sind ebenso offensichtlich:

Das Notaranderkonto kostet! Und zwar eine ganze Menge. In der Regel ist es so, dass die Lasten komplett auf der Seite der Käufer/innen liegen, die ja auch die übrigen Notarkosten tragen. Aber wie unser Beispiel zeigt: es ist durchaus möglich, die Kosten auf beide Parteien zu splitten.

Die Einrichtung des Kontos und die Abwicklung des Zahlungsflusses darüber wird einige Zeit in Anspruch nehmen. Das ist uns bewusst. Der Nachteil liegt hier aber eher auf der Seite der Verkäufer/innen: diese wissen zwar, das Geld ist da, kommen aber bis zur vollständigen Eigentumsübertragung nicht heran. Kapital wird damit eingefroren und kann für eine ganze Zeit nicht genutzt werden.

Wie alles im Leben ist also auch das Notaranderkonto eine Medaille, die zwei Seiten hat. Es ist aber keineswegs eine Geschmacksfrage, ob man ein solches einrichten lässt. Laut Gesetzgeber ist der direkte Zahlungsverkehr zu befürworten, ein Notaranderkonto ist nur einzurichten, wenn es sachliche Gründe gibt. Dass beide Parteien dies so wollen, ist noch lange kein sachlicher Grund. In unserem Fall ist die mutmaßlich länger dauernde Prüfung der Eigentumsrechte ausreichend gewesen. Hier kann natürlich ein/e Notar/in gute Beratung leisten.

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