Was sagt eigentlich der Steuerberater?

Wenn man sich dazu entscheidet, ein Ferienhaus zu kaufen und dieses auch vermieten will, sollte man sich tunlichst bei einer oder einem Steuerberater/in aufschlauen, um am Ende kein Geld ans Finanzamt zu verschenken. Im Voraus zu unserem Termin bei der hiesigen Steuerberaterin hatten wir alle Fragen notiert, die uns einfielen. Da unsere Steuerberaterin pro Stunde 120,- EUR (netto, versteht sich) veranschlagt hatte, wollten wir das Ganze auch in maximal einer Stunde durchziehen. Es glückte.

Unsere wichtigsten Erkenntnisse teilen wir gerne mit euch:

  1. Ihr müsst kein Gewerbe anmelden! Die Einnahmen aus „Vermietung und Verpachtung“, wie diese Einkommensart im Fachjargon genannt wird, ist immer privat.
  2. In Eurer Steuererklärung werden eure Mieteinnahmen in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) festgehalten. Die Höhe der zu zahlenden Steuern wird nach eurem individuellen Steuersatz berechnet.
  3. Mieteinnahmen sind nicht nur die Kaltmieten, die ihr berechnet, sondern auch die Nebenkosten, die eure Gäste zahlen. Aber bei einer Ferienwohnung ist es ja ohnehin eher unüblich, diese separat zu berechnen.
  4. Einkommenssteuer wird nur auf Überschüsse bezahlt:
    Einnahmen – Kosten = Überschuss!
  5. Juhu, es gibt Freibeträge. Im letzten Jahr, also 2017, betrugen diese für Einzelpersonen 8.820€ und für Verheiratete 17.460€.
  6. Wenn ihr den Kaufpreis eures Ferienhauses abschreiben wollt, zählt beim Finanzamt nur der Wert des Hauses, nicht der des Grundstücks! Das Grundstück nutzt sich in der Regel nicht ab, daher wird hier vom Finanzamt auch kein Wertverlust anerkannt. Das Bundesministerium der Finanzen gibt hier eine Rechenhilfe zur Ermittlung des Hauswertes.
  7. Bei der ersten Steuererklärung nach eurem Kauf müssen die Preise für das Ferienhaus und dem Grund, auf welchem es sich befindet, extra ausgewiesen werden. Auch die Kaufnebenkosten müssen anteilig auf diese Preise gesplittet werden!
  8. Wir, Roman und Steffi, sind nicht verheiratet und haben dies in absehbarer Zukunft auch nicht vor. Oder doch? Hier ein gutes Argument für die Ehe: Für Ledige mit gemeinsamen Ferienhaus, aus dem Einkünfte generiert werden, müssen 3 Steuererklärungen (in Worten: DREI) machen. Jeweils eine für die beiden Partner/innen und eine für das gemeinsame Ferienhaus. Dessen „gesonderte und einheitliche Gewinnfeststellung“ muss vor euren beiden individuellen Steuererklärungen gemacht werden. Der daraus resultierende „Grundlagenbescheid“ wird dann zu 50/50 auf euch aufgeteilt. Verheiratete müssen insgesamt nur eine Steuererklärung machen.
  9. Auf die Einkommenssteuerlast, die euer Ferienhaus generiert, könnt ihr natürlich Werbungskosten anrechnen. Als Werbungskosten gelten alle Kosten, die für das Betreiben des Ferienhauses anfallen: Strom, Gas, Müllabfuhr, Grundsteuern, Bankzinsen (falls ihr euer Haus durch einen Kredit finanziert) und auch Fahrtkosten, die für euch zum Ferienhaus anfallen.
  10. Last but not least: In sämtlichen Formularen, die euch durch die zahlreichen Ämter zugestellt werden, müsst ihr angeben, dass es sich bei eurem Ferienhaus nicht um einen Zweitwohnsitz handelt. Andernfalls müsst ihr Zweitwohnsitzsteuern zahlen, deren Höhe von Ort zu Ort unterschiedlich ist. Das gilt allerdings nur, sofern ihr das Ferienhaus wirklich ausschließlich vermietet und nicht selbst nutzt.

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